“作为南京人，多久没去逛新街口了？”

“好久了吧，哦，记不太清了！”

在南京，同事朋友间聊起购物逛街时提到新街口，不少人会有这样的回应。的确，随着网购越来越普遍，河西、仙林、江北等地区的商圈越来越成熟，众多新城市民就近休闲购物很方便，很少去新街口了。

但作为南京唯一的“一级商圈”、南京都市圈的核心商圈，新街口致力扩展辐射力、影响力的努力，一直没有停步。近日，金陵中环宣布将于4月29日开业，德基三期也已启动建设，加上Zara南京旗舰店开张、苏宁广场焕新亮相，新街口一批大项目再度“刷新”进度条。

“以‘空间活化+业态焕新’为抓手，近年来我们持续推进消费场景创新、公共空间改造、城市能级提升，吸引更多消费者重回新街口。”南京新街口商务区管委会副主任徐拥军说，只有更进一步做强新街口商圈，并和众多地区级商圈梯次布局、互相配合，才能彰显南京商贸中心城市龙头地位，助力南京打造国际消费中心城市。

“轻潮”加盟“重奢”扩建，新街口商业扩容

金陵中环位于新街口西南片，在新街口金鹰购物中心、大洋百货和友谊广场之间，由两栋办公楼、两座商业裙房和一栋酒店式公寓组成，总建筑面积33.4万平方米，其中商业面积9万平方米。作为新街口近十年来最大体量的新增商业载体、香港置地在内地布局的第四座“中环系”项目，金陵中环不仅开发了新街口西南象限闲置20多年的地块，还丰富了整个商圈的消费层级。

距离开业还有一周，记者4月23日晚在现场看到，金陵中环施工围挡刚刚撤去，各楼层正抓紧布展。整座商场“港味”十足，立面超白玻璃与石材拼接，结合波浪形铝板设计，整体挑高大气充满艺术气息。尤其是三面环绕商场腰部，从东铁管巷绵延至王府大街的“三折叠”LED显示屏，长达一两百米，把商场气势一下拉满。

从店面形象到业态布局，金陵中环放弃高奢“头衔”，定位“轻潮奢”，引入品牌超过150个，其中方所、HARMAY、Ole、苏宴、芸山季等首店品牌超三成。徐拥军认为，金陵中环“由重转轻”，一来和“重奢”的德基广场错位布局，二来满足Z世代消费需求。选择更具年轻力的路线，使得金陵中环不仅避免了和新街口众商家同质化竞争，也给消费者带来更多选择。

金陵中环“白纸作画”，在长期闲置的新街口西南片崛起现代化商办建筑组群。与之隔新街口广场相望的德基广场三期项目，整合归并德基一二期背后布局凌乱的建筑街坊，重整新街口东北片商业休闲空间。

记者看到，在德基广场背后，南北向上乘庵路一期工程已完工，与东西向青石街连通，不但打开了从长江路到洪武北路的内部交通“梗阻”，还让长期“养在深闺”的青石街民国建筑群亮相为城市门面，青砖墙面、赭红色大瓦，在周遭高大建筑间显得格外古朴厚重、别有洞天。这片民国建筑群将作为艺术展览、文博旅游之用，融入德基三期项目，并和德基一、二、三期间拟建的空中连廊、下沉广场一道，串成立体化“内街空间”：空间上现代大楼和民国建筑高低错落，业态上商贸商务和文化旅游相得益彰，新街口东北片由此将形成一个独立象限。

金陵中环、德基三期不仅扩张了新街口商业版图，还丰富了商圈天际线。规划图上，德基三期250米高塔楼延续了二期“主塔双矩形错位”造型，两栋大楼联袂形成“姊妹楼”。在一街之隔的西北象限，金陵饭店、金陵购物中心、金陵饭店亚太商务楼传承着“金陵饭店家族”方形厚重的“血统”。加上金陵中环两栋塔楼，新街口的天际线将更加集聚、完整和连片，不但在业态组合上，还在城市形象上隆起南京核心商圈的“脊梁”。

社零全市占比持续下降，倒逼商圈创新调整

金陵中环开业和德基三期开建，新街口商业载体将进一步扩容：德基三期建成后，经营面积将达20万平方米，成为新街口“巨无霸”；“10万平方米级”的商场将有中央、新百、金鹰、金陵中环4座；此外，还有“4万—5万平方米级”大洋百货、繁茂中心、友谊广场……从重奢、轻奢、综合百货到中型商场，梯次布局已然形成。

但商圈载体面积增加，并未带来销售额同步增长。统计显示，2024年新街口商圈营业额700亿元左右，占全市社零比重约12%—13%，这跟本世纪初新街口商业巅峰期的20%占比差距不小，和前些年占比15%也有退步。对此，南京市秦淮区商务局原副局长雷明分析，随着南京形成多中心、开敞式城市布局，人口、商业向新城分散是大势所趋。应对电商冲击和商圈离散化布局，新街口只有持续做好业态布局、场景创新，才能守护“王者地位”。

“吸引更多市民重回新街口，不但要做强其引领全城的商业比较优势，还要打造线上零售不具备的线下消费场景。”南京知名财经媒体人仲跻嵩介绍，2024年南京德基广场以245亿元的年销售额，将蝉联四年的全球奢侈品商场霸主北京SKP拉下神坛。德基广场一家的零售额，比新街口众多大中型商场的总和还多，除了其“南京唯二”的重奢商业定位外（另一座是元通商圈的IFC），还在于以“首店、首秀、首展”为抓手，形成三维消费矩阵：首店吸引流量，首展塑造话题，首秀强化体验，形成“流量—留存—转化”的商业闭环。

据介绍，2022年以来，德基共引进首店近200家，2024年营收中，限量款潮鞋、联名IP产品贡献了41%。这种“人无我有”的稀缺性策略，满足了高净值人士的消费需求，使其客单价达到SKP的1.8倍。去年底，德基广场还推出“24h”商业新模式，突破传统商业营业时间限制，开启无人零售模式，夜间销售额占比提升至25%。

新百、中央等“大百货”深耕新街口商圈，年销售额分别超过50亿、70亿元，这在新零售时代殊为不易。对此徐拥军分析，新百、中央能够实现增长，一来商场规模大，凝集了南京市民的情感记忆；二来综合百货也在主动调整，实施从立面改造、动线优化到业态调整的升级改造。2024年，中央商场作为老商场入选南京城市更新名录，投资8亿元进行更新改造。

“船小好掉头”。处于重奢店和大百货夹缝中的中型商场更是积极应变、主动求变，以首店、首发、IP联名为抓手，构筑独特的社群文化和多元场景，为商圈注入“新鲜血液”。

去年底，开业8年的东方福来德通过引入国漫、二次元元素，吸引大量年轻消费者，加上无印良品亚洲旗舰店，斐乐、泡泡玛特等快消、潮玩店，这个老商场重获新生。

3月21日，号称“亚洲最大Zara门店”落户新街口繁茂中心（原商贸百货），零售面积超过2500平方米，带来多个“全球首次”和“亚洲第一”购物体验：全球首个Zara自助售卖机、亚洲首家Zacaffe;咖啡店、潮流自拍舱……“Zara沙龙”呈现限量系列商品，潮流自拍舱让顾客及时获取视频进行分享……开业以来每天吸引一两万人次进店体验。

4月30日，新街口苏宁易购Max体验店将焕新开业。与苏宁易购一街之隔的印象汇，2—3层在沃尔玛撤出后也由苏宁易购接手，建设隔街相望的“数字化线下体验门店”AB馆。

让市民逛开来，商圈才能活起来

从中小商企、综合百货到潮奢大店，新街口大小商家争相焕新业态、创新场景，既丰富了消费体验，又“点亮”了街区空间。

告别“中而全”，中型商场主打切块搞活，转型“专精特新”， 从繁茂中心、东方福来德到大洋百货，众多快消店、潮玩店、次元商场占据醒目楼层，时尚店面和高热人气成为商街“亮丽一角”。

各综合百货加大了沿街立面和门前广场改造力度。4月18日，南京新百中心店正门广场、中山东路及中山南路广场改造完成：正大门外，超大板块全玻幕墙宛如巨型银镜，白天通透简约，夜晚熠熠生辉；地铁口处，热熔玻璃景墙透出鎏金光影，与盘旋的龙形雕塑相映成趣；鸽子广场上，成群鸽子或栖息或飞舞……致力于打造江苏首个时尚艺术广场，新百正门广场将常态化引入音乐、街舞、单车、滑板等潮流运动及创意市集，以多元场景增强消费体验。

像新百这样，新街口多个大型商场外立面设计从传统的功能性设计转向科技化、艺术化与在地文化融合的综合表达，改造中弱化传统浮雕、霓虹灯装饰，转向简洁线条和统一色系，材质选择从“繁复堆砌”转向“质感优先”，通过高透光率玻璃增强内外空间交互，适应消费升级对“品质感”的要求。

“让顾客逛起来、玩起来，文商旅、食娱购一体，是德基广场的取胜之道，也是整个商圈的转型方向。”雷明认为，德基广场的成功不只在于不断焕新的首店、设计与创意共舞的德基艺术博物馆、口味与流量双赢的米其林餐厅，还有沿中山路“刀劈斧削”的城市街面、步行街区的开敞视野和梧桐大道的氛围感。置身这样的场景，从店内到店外，从消费到逛街，都是一种享受。

但是，和中山路相比，中山南路行道树有缺口，街面也不够齐整。走进临街大楼背后，街面形象更不耐看，沦为繁华街区的灰色背影。在新街口西南象限，金陵中环的玻璃幕墙、裸眼大屏与对街友谊广场陈旧立面形成鲜明对比。金陵中环主打“轻潮奢”，友谊广场则让位于餐饮和教培，一楼临街面包店已闭店，留下空荡荡、灰扑扑的门面。从王府大街、东铁管巷到丰富路，非机动车随意停放，丰富路上甚至还有排档聚集。东南象限，中央、新百之间的正洪街广场设计单调，欠缺休闲设施，被网友评价为“卫生条件很好的广场”，广场北侧是闲置多年的地块，航拍图上十分扎眼。

走进商圈后街，从南台巷、明瓦廊到羊皮巷，这两年沿街商铺店主发起自主更新，烟火气更旺了，涌现了很多网红餐饮，但街区面貌尚待大的改善，而且同质化严重，如皮肚面、烤鱿鱼等，重复率高。

“让市民逛开来，商圈才能活起来。”专家认为，德基广场成为“全球店王”，成功之道是实现了从“购物大店”到“文旅地标”再到“生活方式”的客群认知。新街口要形成对新城和都市圈市民的长期黏性，不但要调优业态，还要加强场景营造、细部打造、形象塑造，使得店内店外、商圈内外、空中地面，都经得起市民游客挑剔的眼光，让逛新街口成为一种时尚和享受，给人自信心和心理上的满足，才能最终实现从休闲购物中心到城市文商旅目的地的华丽转身。

新华日报·交汇点记者 洪叶 顾巍钟