理想很丰满，现实很骨感的市场行情来了。

　　近期，在南京链家网上，我们看到位于河西南鱼嘴区域的鱼嘴金茂悦第一套二手房成交了：一套123.57㎡3室2厅2卫户型，242天的成交周期，最终605万的总价成交，曾经业主倡议挂牌6.3-6.9万/㎡，如今市场给予的答案是：单价算下来48961元/㎡。

　　高定位板块+热门楼盘

　　业主曾倡议6.3-6.9万元/㎡

　　2017年2月14日情人节，金茂以72.6亿元竞得G97地块，并联合华润置地、平安不动产共同开发，后两个楼盘鱼嘴金茂悦以及华润置地鱼嘴润府，这也是鱼嘴区域首批楼盘。

　　从定位规划上来看：

　　河西南鱼嘴金融集聚区（NO.2016G97）地块建设包含住宅、商业及办公用房及相关配套设施，将建设包括一栋含498.8米（最新高度）超高层5A级写字楼、两栋分别为220和350米超高层写字楼等在内的大型城市综合体。

　　该核心区将重点引入以金融保险、高端商务总部、文化休闲旅游等现代服务业，打造成为主城江南地区的国际性新中心，同时成为辐射华东地区重要的旅游目的地。

　　从两个楼盘的热度来看：

　　鱼嘴金茂悦

　　①、2019年5月6日，鱼嘴金茂悦开盘推出1、2、10号楼184套精装房，均价39800元/㎡，户型建面约105、125、143、179㎡。首付5成，中签率3.1%！

　　②、2019年7月1日，鱼嘴金茂悦开盘推出3、4、5号楼204套房源，销许均价39800元/㎡，建面约104、122、127㎡。1921组有效客户，中签率10.6%！

　　③、2019年8月13日，鱼嘴金茂悦开盘推出9号楼共48套房源，销许均价为39800元/㎡，建面约143㎡。中签率8.9%。

　　④、2019年9月11日，鱼嘴金茂悦推出6、7、8#192套房，销许均价39800元/㎡，首付6成。中签率17.4%！

　　华润置地鱼嘴润府

　　①、2019年6月19日，华润置地鱼嘴润府推出G1、G2号楼192套房源，均价39371-40103元/㎡，建面约100、120、143㎡。192套房源共2542组参与摇号，中签率7.5%！

　　②、2019年9月11日，华润置地鱼嘴润府推出6#128套精装房，面积为100、120、140㎡，均价39800元/㎡，首付6成。中签率7.7%！

　　③、2019年12月2日，华润置地鱼嘴润府推出5#126套房，销许均价39800元/㎡，建面约100、120、140㎡，均价39800元/㎡。首付8成，验资200万。中签率6.2%！

　　④、2022年6月28日，华润置地鱼嘴润府加推G地块3、4号楼共192套住宅，户型建面约100、120、166㎡，精装修销许均价47671元/㎡。首付8成，无需验资。共1873组报名摇号，整体中签率10.3%！

　　不到1300户的业主，这期间也因为个别原因维过权。

　　时间到2022年7月份，鱼嘴金茂悦业主们的一份倡议书被刷屏，内容大概表示：鱼嘴金茂悦以高品质交付以来，因为部分业主信息不对称，受部分媒体和中介抹黑，会影响到小区的房价，所以建议业主参考价格在6.3-6.9万元/㎡。

　　区域两盘二手房挂牌5-5.2万/㎡

　　市场给予今年的成交价：4.89万/㎡

　　6.3-6.9万元/㎡的挂牌价格，事实上已经超过此前河西南星八客的挂牌价格，业主认为其核心竞争力是楼下地铁、幼儿园、中小学和鱼嘴的高端定位等等。

　　虽然业主们的期待很高，但，同时我们也从南京链家网上看到，业主们的挂牌价格基本还是在比较理性的一个范围，鱼嘴金茂悦小区35套房源挂牌均价为50909元/㎡：

　　但35套房源有4套超过6万元/㎡，最高的一套为104㎡户型，单价算下来有6.55万元/㎡。

　　鱼嘴润府25套房源挂牌均价为52178元/㎡。值得一提的是，去年鱼嘴润府成交了该小区两套二手房，户型建面约100.11㎡和142.91㎡，成交总价550万和768万，成交单价54940元/㎡和53741元/㎡。

　　目前其25套房源挂牌价格仅有两套超过6万元/㎡，最高的是一套143㎡户型，总价900万，单价算下来为62977元/㎡。

　　如今，鱼嘴金茂悦这套房源以4.89万元/㎡成交，好像多少有点意难平。

　　这套房源户型面积约124㎡的三室两厅，此前挂牌价格660万，如今降价了55万以605万成交。另外据中介表示，这其中还有些许税费，一共约有50万，总体算下来，买家大约以655万的价格拿下该套房源，算下来，单价5.28万元/㎡。

　　于卖家而言，这套房源与自己买房的时候相比，赚了约160万左右，于买家而言，这样的价格其实在河西南也有其他在售新房可选择。

　　金融总部集聚区还要再等等

　　板块附近内15家楼盘可售

　　我们再回到鱼嘴板块，从区域最近新房上来看，南湾上府在售5、7号楼，户型建面165、188㎡，全装修，销许均价约46224元/㎡，另有4560元/㎡升级装修包可选，首付8成。

　　而从区域其他配套发展上来看，似乎还比较缓慢。鱼嘴定位是金融总部集聚区，项目将打造成为河西CBD旗舰区，但从发展的进度上来看，无论是河西第一高楼还是教育配套，落地的建设似乎还有很长时间要等。

　　除了鱼嘴板块，临近的河西南区域以及河西南青奥滨江板块可选择的新房项目其实还有很多，可售项目还有15家，本月待拍地块1幅。

　　可售项目当中，包括颐和云台源筑、星叶云墅、江宸府、金基中北朗樾府、金鼎湾和禧和青奥村·观云在内的6家楼盘，所有房源已推出，在售剩余房源。枫璟雅园、嘉璟峰还各剩2栋楼待售，余量不算太多。

　　此外，还有颐居G71、奥体建设G72、建发缦云、中宁府、厦门国贸G70五家即将入市的新盘，区域可供选择性比较多。

　　南京有诸多板块规划起点都比较高，城市的建设，需要付出相应的时间成本，我们不妨静静等待鱼嘴变成金融总部集聚区的一天。